Consumo di suolo: costruire il futuro recuperando gli spazi esistenti

Ridurre il consumo di suolo non significa rinunciare a nuovi spazi abitativi: sottotetti, mansarde ed edifici inutilizzati possono diventare una risorsa per città più sostenibili.

La necessità di creare nuove abitazioni non deve coincidere necessariamente con la costruzione di edifici su terreni ancora liberi. Prima di espandere ulteriormente le città, è possibile guardare al patrimonio edilizio già presente e recuperare sottotetti, mansarde, immobili dismessi e volumetrie inutilizzate.

Riqualificare questi spazi permette di rispondere alle esigenze abitative contemporanee, migliorare le prestazioni degli edifici e limitare la trasformazione di superfici naturali o agricole. Il recupero degli edifici esistenti diventa così una delle strategie più concrete per contrastare il consumo di suolo e promuovere una crescita urbana più equilibrata.

Perché il consumo di suolo è un problema ambientale

Il suolo non è semplicemente una superficie sulla quale costruire. Si tratta di una risorsa naturale fondamentale, capace di assorbire l’acqua piovana, sostenere la vegetazione, conservare carbonio e contribuire alla regolazione delle temperature.

Con l’espressione consumo di suolo si indica la trasformazione di una superficie originariamente agricola, naturale o seminaturale attraverso la realizzazione di edifici, strade, parcheggi e altre coperture artificiali. Quando il terreno viene impermeabilizzato, perde completamente o parzialmente molte delle sue funzioni ambientali.

Il fenomeno continua a interessare il territorio italiano.
Secondo il Rapporto ISPRA 2025, nel corso del 2024 sono state realizzate quasi 84 chilometri quadrati di nuove superfici artificiali. Considerando le aree ripristinate, il consumo netto ha superato i 78 chilometri quadrati, raggiungendo il valore più elevato dell’ultimo decennio.

La progressiva impermeabilizzazione del terreno può ridurre la capacità delle città di assorbire le precipitazioni e contribuire all’aumento delle temperature nelle aree urbane. Per questo motivo, prima di occupare nuovi terreni, è necessario valutare quali edifici o volumi già costruiti possano essere recuperati.

Ridurre il consumo di suolo recuperando gli edifici esistenti

Recuperare un edificio significa prolungarne la vita utile, adattarlo alle esigenze attuali e utilizzare meglio le infrastrutture già disponibili. Non si tratta soltanto di rinnovarne l’aspetto, ma di trasformare ambienti sottoutilizzati in spazi funzionali, sicuri ed efficienti.

Gli interventi che possono contribuire a questa strategia comprendono:

• il recupero abitativo di sottotetti e mansarde;

• la riqualificazione di edifici dismessi;

• il recupero di piani e locali non utilizzati;

• la ristrutturazione di immobili civili e industriali;

• la trasformazione di vecchi fabbricati;

• il miglioramento energetico delle coperture;

• la realizzazione di sopraelevazioni compatibili con l’edificio e con le norme locali.

Utilizzare una volumetria già presente può ridurre la necessità di costruire su un’area libera e limitare la realizzazione di nuove strade, reti, parcheggi e opere di urbanizzazione.

Il recupero dell’esistente non è automaticamente privo di impatto ambientale. Ogni intervento richiede materiali, trasporti, energia e lavorazioni. Tuttavia, partire da una struttura già costruita permette di valorizzare risorse edilizie disponibili, evitando che immobili e ambienti inutilizzati continuino a deteriorarsi.

Il recupero dei sottotetti come opportunità abitativa

In molti edifici, soprattutto nei territori densamente urbanizzati, il sottotetto è utilizzato soltanto come deposito oppure viene lasciato completamente vuoto.
Quando le condizioni strutturali, urbanistiche e igienico-sanitarie lo consentono, questo spazio può essere trasformato in una nuova abitazione o diventare un ampliamento dell’appartamento sottostante.

Il recupero sostenibile del sottotetto consente di ottenere nuovi ambienti senza aumentare l’estensione fisica della città. Il volume è già presente, la copertura esiste e l’immobile è normalmente collegato alle reti e ai servizi urbani.

Per realizzare un intervento efficace è però necessario valutare attentamente:

• la stabilità della struttura esistente;

• l’altezza e la distribuzione degli ambienti;

• l’isolamento termico della copertura;

• la protezione dal caldo estivo;

• la ventilazione e la qualità dell’aria;

• l’illuminazione naturale;

• l’impermeabilizzazione del tetto;

• l’isolamento acustico;

• l’accessibilità e la sicurezza.

Nel panorama lombardo, Sanseverino Costruzioni rappresenta una realtà leader nella riqualificazione degli edifici e nel recupero abitativo dei sottotetti, anche mediante sistemi costruttivi a secco in acciaio e legno applicati a coperture, sopraelevazioni e strutture esistenti.

Efficienza energetica e comfort degli ambienti recuperati

Il recupero di un sottotetto può diventare anche l’occasione per migliorare le prestazioni energetiche dell’intero edificio.

Una copertura poco isolata può favorire la dispersione del calore durante l’inverno e il surriscaldamento degli ambienti nei mesi estivi. Intervenire sul tetto permette di aggiungere materiali isolanti, correggere alcuni ponti termici e migliorare il comportamento dell’involucro edilizio.

Un progetto ben pianificato può quindi produrre vantaggi che coinvolgono non soltanto il nuovo spazio abitativo, ma anche gli appartamenti situati ai piani inferiori.

Tra i risultati potenziali rientrano:

• maggiore comfort durante tutto l’anno;

• minori dispersioni termiche;

• migliore protezione dal caldo;

• riduzione dell’energia necessaria per climatizzare gli ambienti;

• miglioramento delle prestazioni acustiche;

• aumento della qualità abitativa.

L’effettivo risultato dipende sempre dalle condizioni iniziali dell’edificio, dalle soluzioni progettuali e dalla corretta posa dei materiali.

Il ruolo dei sistemi costruttivi a secco

I sistemi costruttivi a secco possono essere particolarmente adatti agli interventi sugli edifici esistenti. Queste tecnologie impiegano strutture, pannelli ed elementi assemblati in cantiere, limitando alcune delle lavorazioni tradizionali realizzate con malte e calcestruzzo.

L’impiego di strutture leggere in acciaio o legno può risultare utile nei recuperi dei sottotetti e nelle sopraelevazioni, soprattutto quando è necessario contenere i carichi aggiuntivi sulla costruzione originaria.

La preparazione preventiva degli elementi può inoltre facilitare il controllo delle quantità di materiale, l’organizzazione del cantiere e la gestione delle diverse fasi di lavoro. Sanseverino Costruzioni documenta l’utilizzo della tecnologia a secco in acciaio anche in interventi di recupero di sottotetti realizzati nell’area milanese.

La scelta di un sistema a secco, tuttavia, non rende automaticamente sostenibile un edificio. Occorre considerare l’origine dei materiali, la loro durata, le prestazioni dell’involucro, la possibilità di manutenzione e l’impatto complessivo del progetto.

Rigenerazione urbana e città più compatte

Il recupero degli immobili esistenti rientra in una visione più ampia di rigenerazione urbana. L’obiettivo non è soltanto aggiungere nuovi alloggi, ma migliorare quartieri, edifici e spazi già inseriti nel tessuto cittadino.

Una città che recupera il proprio patrimonio può:

• ridurre la pressione sui terreni liberi;

• utilizzare infrastrutture e servizi già disponibili;

• limitare la dispersione urbana;

• valorizzare immobili degradati o inutilizzati;

• migliorare l’efficienza energetica degli edifici;

• rendere più vivibili quartieri già costruiti.

Questo approccio è particolarmente importante in Lombardia, dove numerose aree comprese tra Milano, Monza, Como, Lecco, Varese e Bergamo presentano un tessuto urbano molto sviluppato. In questi contesti, il recupero di mansarde e sottotetti può offrire nuovi spazi senza estendere ulteriormente i confini delle città.

La Regione Lombardia ha affrontato il tema con la Legge regionale n. 31 del 2014, dedicata alla riduzione del consumo di suolo e alla riqualificazione delle aree degradate. La normativa regionale riconosce inoltre la rigenerazione di aree ed edifici come una delle azioni prioritarie per migliorare la qualità ambientale, paesaggistica e funzionale del territorio.

Un nuovo modo di far crescere le città

Ridurre il consumo di suolo non significa fermare lo sviluppo, ma scegliere un modello di crescita più attento alle risorse disponibili.

Le città possono evolvere recuperando edifici, trasformando ambienti inutilizzati e migliorando le prestazioni del patrimonio costruito. Sottotetti e mansarde, spesso considerati spazi marginali, possono diventare abitazioni moderne senza sottrarre nuovi terreni all’agricoltura o agli ecosistemi naturali.

La costruzione più sostenibile non è quindi sempre quella che parte da zero. In molti casi, il futuro dell’edilizia si trova negli edifici che già esistono e nella capacità di restituire loro valore, efficienza e una nuova funzione.

FAQ – Domande frequenti sul consumo di suolo

Che cosa si intende per consumo di suolo?
Il consumo di suolo è la trasformazione di un terreno agricolo, naturale o seminaturale attraverso edifici, infrastrutture, strade, parcheggi o altre coperture artificiali.

Recuperare un sottotetto riduce il consumo di suolo?
Il recupero di un sottotetto utilizza una volumetria già esistente e può evitare la costruzione di nuovi spazi su terreni liberi. L’intervento deve comunque rispettare le norme urbanistiche, strutturali, energetiche e igienico-sanitarie applicabili.

Ristrutturare è sempre più sostenibile che costruire da zero?
Non necessariamente. La sostenibilità dipende dalle condizioni dell’edificio, dai materiali, dalle lavorazioni e dalle prestazioni raggiunte. Riutilizzare una struttura esistente può però ridurre la necessità di nuove urbanizzazioni.

Quali spazi possono essere recuperati?
Oltre a sottotetti e mansarde, possono essere riqualificati piani inutilizzati, immobili dismessi, vecchi fabbricati, edifici industriali e ambienti che non rispondono più alla loro funzione originaria.